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境内外融资遇冷 房企过上紧日子

发布日期:2021-10-22 09:35    点击次数:169

  9月27日,央行网站公布了中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度(总第94次)例会情况。相关表述中提到要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,据了解,这是该类例会自2003年以来首次提及房地产。

  会议内容公布的第二天,地产股迎来大涨,9月28日当天,金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A、保利发展、阳光城等多个地产股均收涨5%以上。

  市场对于例会内容和此番股价波动的解读颇多。同一天,旭辉集团总裁林峰通过企业公众号发布一篇名为《地产的明斯基时刻是否到来》的文章在业内受到广泛关注,文中直指当前整个地产行业的融资总额下降30%以上。“房地产陷入两个双杀的局面:一个是销售市场的量价双杀,另一个是资本市场的股债双杀。”

  行业人士表示,目前整个房地产行业正在经历资金紧张时刻,各类金融机构都在收紧对房地产的融资,自8月以来,境内外各渠道融资规模均出现明显下滑。

  各融资渠道均遇冷

  9月下旬,某房企一笔2亿美元票据上市,于2023年到期。其计划根据“以绿色债券形式发行票据”的可持续金融框架,将资金用于现有债务的再融资。随后,该公司即偿还了一笔3.2亿美元于9月26日到期的优先票据。

  尽管顺利发行了该笔美元票据,但公司所付出的融资成本高昂,据了解,其已偿还的美元票据利率为11.5%,而这次用于置换到期债券的新票据利率却达到了12%。

  房企通常会用长期债券置换短期债券从而达到优化债务结构的目的,俗称“借新还旧”。“既然选择在融资高点借新还旧,说明没有办法,否则逾期的后果将更严重。”汇生国际资本行政总裁黄立冲指出。

  实际上,受近期国内部分房企流动性危机影响,境外债券市场早已风声鹤唳。国际评级机构不断下调房企信用评级或展望。比如,一家房企在3天内接连被惠誉、标普下调评级,称其有大规模境外到期债务会拖累公司的财务。

  “境外债受市场环境影响很大,连锁效应明显,基于近期部分房企出现的流动性危机,投资者出于风险考虑减少了对此类债券的兴趣。”黄立冲分析道,“另一方面,投资者也会与潜在投资标的进行对比,如果现在能折价买到之前房企发的存量债,且偿还期更早,风险更小,显然性价比更高。”

  一位房企内部人士向记者证实了上述分析,并表示近期境外债市场的观望情绪的确是在变强的。据了解,房企海外债发行从2019年7月份出台的778号文开始就明确受到政策限制,彼时政策要求房企中长期海外债只能借新还旧,1年及1年以内的海外债则不在政策限制的范围内。当时,不少房企在2019年初拿到的一些海外债额度仍在有效期内可以新增。基于当前的境外债市场环境,部分有额度的房企也选择暂时不发债。

  据天风证券统计,房企海外债融资在2019年、2020年时均有一定净融资额。但进入2021年后,房企海外债净融资额开始持续收缩。

  今年8月份,房企境外发债规模出现了少有的大幅下滑趋势。中指研究院监测的数据显示,当月海外债融资同比下降93.5%,环比下降91.4%。月内仅有三家公司发行总计约28.5亿元的票据,占当月总融资额的2.4%。另一方面,由于当月发行企业均为中小型民企,海外债平均利率为11.39%,同比上升4.68个百分点,环比上升6.09个百分点。至9月份,内地房企海外债发行规模为249.5亿元,较前期有所恢复。

  据了解,以往8月份是房企一年当中的融资窗口期,但今年8月份却出现了各渠道融资规模同环比均下降的情形。据中指研究院统计,8月房地产企业融资总额为1172.8亿元,同比下降50.3%,环比下降42.4%,单月融资规模同比连降6个月。其中,信用债融资同比下降32.1%,环比下降12.5%。信托融资同比下降43.6%,环比下降14.7%。

  今年6月份时,就有消息称央行开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作,要求房企每月上报商票数据。近期出现的多起房企商票逾期事件,更是提高了监管层对于房企经营杠杆的警惕。业内人士表示,实际上,商票本身的管理成本也相对较高,房企初衷并不是当成一种融资手段去使用,但目前也有一些相对自律的房企已经把商票当成有息负债去对待,后续商票数据或将纳入监管指标。

  去年底,央行和银保监会对金融机构房地产贷款实施集中管理,并根据不同体量的“银行房地产贷款占比”和“个人住房贷款”设置红线。为达到监管要求,今年以来不少银行纷纷压降涉房贷款比例。

  上述业内人士认为,未来房企融资将会更加回归表内,主要依赖开发贷,因此监管层对于开发贷的资金使用、销售资金回款后将采取更加严格的监测措施。

  根据银保监会公布的数据,截至7月末,房地产贷款增速创8年新低,银行业房地产贷款同比增长8.7%,低于各项贷款增速3个百分点;房地产贷款集中度连续10个月下降,占各项贷款的比重同比下降0.95%;房地产信托规模自2019年6月以来持续下降,余额同比下降约15%;理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降,相关理财产品余额同比下降42%;银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降,相关业务规模同比下降27%。

  另有数据显示,今年8月份以来,住房按揭贷款资产证券化产品(RMBS)发行规模开始上升。光大证券统计显示,9 月份发行量已接近800亿元。据了解,4月份以来,房地产融资调控政策进一步收紧,RMBS被纳入房地产贷款集中度管理,6~7月份均无发行。上述业内人士认为,RMBS作为银行调整可用额度的方式之一,对前期房地产融资政策“全面从紧”予以适当的“微调松绑”,但因为发行量可以精确控制,总体对市场影响有限。

  “我们现在没有感受到任何融资渠道放松或者改善的迹象,未来更不好作判断。”上述房企内部人士表示。

  房企严控负债规模

  受市场环境影响,房企市场产品发行成本明显提升,部分民企开始被动缩减债券规模,而央企、国企融资仍相对顺畅。

  以远洋集团(03377.HK)为例,今年1~2月份,远洋集团成功发行了人民币60亿元PPN(非公开定向债务融资工具),综合票息4.45%,综合票息下降1.5个百分点;4月份成功发行5年期4亿美元绿色债券,票面利率3.25%,打破了中资地产发行人同年期绿色债券最低发行收益率的纪录;7月,远洋发行人民币32亿元CMBN(商业地产抵押贷款支持票据),票息4.19%,票息下降近2个百分点。上半年远洋集团综合融资成本进一步降至5.04%。

  融资难度的差异,以及企业现金流情况也开始反映在了近期的第二轮土拍市场上。在刚刚落幕的广州、深圳土拍中,最终拿地的房企以央企和地方国企为主,其中,中海报名参拍了深圳22宗宅地里的18宗,仅缴纳的保证金便接近168亿元。据不完全统计,截至9月底的一个月内,中海已累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等城市公开拿地24宗,成交总价近508亿元,相当于上半年拿地总额的65%。据了解,上半年中海的融资成本仅为3.6%。

  而对于大多数民企而言,融资难度加大后,出于保现金流的要求,对于第二轮集中供地的热情迅速消退,已经进行过第二轮集中供地的重点城市中,多个城市流拍率上升,民企身影明显减少,仅有碧桂园、龙湖等少数头部民企参与拿地。

  尽管自“三道红线”之后,房企有息负债规模在持续压降,但从半年报数据来看多数房企距离达标仍有距离,且债务压缩力度已不及去年下半年。房企纷纷克制新增债务规模,同时将重心转至加快销售和回款进度上。

  然而今年以来的楼市调控持续不断,且力度不断加强,尤其是在信贷收紧的影响下,下半年全国大部分城市成交降温。“我们感受到的房贷收紧的态势并没有缓解,新房、二手房市场均受影响,尤其是在刚需、刚改占比较大的城市,销售和按揭回款进度明显受到影响。”上述房企内部人士表示。

  根据国家统计局数据,7~8月份全国楼市销售额已连续两个月同比下调,7月份商品房销售面积和金额同比降幅分别为8.5%和7.1%,8月份则分别扩大到15.5%和18.7%。销售遇冷的同时,地方政府为防风险还加强了对房企账户资金的监管力度。

  重重压力之下,部分房企选择出售股权或项目来获得流动资金。如9月底,一家房企100亿元出售旗下物业资产,同时大股东提供80亿港元的股东资金用于应付短期内到期债务。

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